商品房交付有哪些法律问题[朗读]

交付在所有买卖合同中都具有很重要的法律意 义，除利益享受和风险承担外，商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。为了更有效地维护购房者的利益和规范开发商的行为，本 文着重探讨商品房交付中存在的几个突出问题，商品房交付的时间、方式、内容、条件等方面进行法律分析，希冀对实践有所指导。
商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系，在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。理论上商品房的交付属于不动产权利的移转，至少是占有的移转，占有制度在我国将来的《物权法》 中肯定占据重要一席⑴。具体讲，不动产所有权的移转虽然必须符合法定的形式要件（如登记等等），但交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤（当然交付的形式 有许多种，如现实交付、简易交付、指示交付、占有改定，其中后三种通称为观念交付*），在动产中，一般意义上，物权的变动即是占有的移转⑵；而不动产的物 权的变动需要登记，只是因为不动产本身的特殊性而采取的特定公示方法，但丝毫也不能削弱交付在其中的作用，没有有效的交付就不能够产生合理、正当的登记，更不能够产生风险的移转和所有权的变动⑶。
在商品房交付中存在不少问题需要研究，作为商品房交易中的重要环节，我们有必要将商品房交付需要特别注意的方面做一分析，希冀有助于理论上的完善以及实务中消费者更好的维护自己的权益、商品房开发商更好的规范自己的行为。
一、商品房交付的法律意义。
商品房买卖虽然标的物是不动产⑷，但法律关系本质上属于买卖合同，由《合同法》调整，其中交付 在这里最重要的意义在于风险负担与利益承受，在买卖合同中，标的物毁损、灭失的风险是由责任方承担，而且除了几个特例之外⑸，违约责任是严格责任原则，但 有时候风险的产生是由于不可归责于买卖合同当事人的事由，这时标的物毁损、灭失的风险的承担便是以交付为界的，当然，风险负担的所有人主义和交付主义的优 劣之争不是本文论述范围。我国《合同法》第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人负担，交付之后又买受人负担，但法律另有规定 或者当事人另有约定的除外。这里明确规定风险负担是交付主义，其中所谓法律另有规定或当事人另有约定主要包括两种情况：一是在交付前标的物风险即由买受人 负担；而是交付后的一段时间内标的物的风险仍由出卖人负担。如果当事人双方约定或者法律规定标的物的所有权非自交付时起转移：如买卖合同的双方当事人采所 有权保留制度作为合同履行的担保，或法律明文规定需要经过登记或办理相关手续方发生标的物所有权移转的情形，未明确标的物风险移转的时间（在商品房买卖中 最为常见），风险负担仍然是交付主义。⑹当然在《合同法》第143条至149条还作了一些特殊情况的具体规定。
利益享受和风险负担实行损益兼归原则⑺，利益享受是指标的物与买卖合同订立后所生孳息的归属。《合同法》第163条规定：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。当然合同另有约定的，应按照约定。由此，交付 同样产生利益享受的移转。
除利益享受和风险承担外，商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等，这些同样具用重要意义。
二、商品房交付的时间和方式。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章、《城市房地产经营管理条例》第四章的规定以及《最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下文简称《解释》）第一条的规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成 或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。可以得出：我国关于商品房买卖合同的分类，分为商品房现售和商品房预售两 种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别做出了规定，上述 合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着商品房案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，正如一篇文章中 所称：未能对所有商品房买卖合同做出两分，是个不成功的分类。其分类好像是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且 上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一 类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？⑻该文作者吕洪涛先生对于已竣工未验收和 验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售的处理方式是按现房处理、因为归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷。这 种处理方式笔者不敢苟同。
笔者认为房屋建成后（即所谓竣工后），首先，不一定满足竣工的要求，法律对何谓竣工并未作明确 界定，但建设部对竣工有一些要求⑼；第二，即使竣工，验收仍然需要不短的时间，尤其是工程量相当大（如规模较大的小区）；第三，如果验收不合格，开发商可 能需要更换设施、修理、重做等等，仍然需要时间；第四，购房者完全可以通过商品房预售合同的约定和法律的规定主张权利，开发商如果在规定期限内不能够交付 商品房要承担违约责任；第五，将已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房作为现房处理，会使购房者承担不应有的风险（按照一般理解，现房购买后即可入住，这也是购房者购买现房的本意）。第六，虽然商品房预售具有融资的作用，当房屋竣工后已经不再需要大量的资金，但融资并不能够作为区分预售与现售的根本标 准，现售同样也可融资，不能够因为融资作用的减弱从而否定未验收的房屋不是预售。而且根据《商品房销售管理办法》第三条的规定，现售商品房是指竣工验收合 格的商品房。虽然此《办法》的效力等级不高，但属于现阶段对现售的最权威解释。当然这其中要特别界定何谓竣工，何谓验收，在下文中笔者将有阐述。
商品房交付的方式与时间当事人都可以约定，似乎商品房预售只可以采取约定的方式，虽然开发商对 工程竣工日期有预期，但为了购房者的利益应该尽量约定交付日期，因为这其中要涉及到开发商满足交付的一些条件，否则不能够将商品房交付使用，而对于购房者 而言，期限不能无限期的推迟；预售也好、现售也罢，交付的条件是统一的，但现房销售按照笔者对预售与现售分类方式的处理除了当事人约定外，在商品房买卖合 同签订后，满足一些条件（比如购房者交纳首付款，办理贷款手续）就应该交付商品房。一般来说商品房的交付与房屋权属证书的办理可以不必同时进行，如果没有 约定，预售房自交付之日起90日、竣工房（并非是现房、而是包括现房）自合同订立之日起90日，由于出卖人的原因、买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人 要承担违约责任。当然权属证书在交付之前办理更能够保护购房者的利益。笔者想要说明的是，商品房交付的方式；可以是仅仅“交钥匙”，也可以是将权属证书一 并交于购房者。这也能够解释为“商品房交付使用”的内容，当事人可以约定，最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问⑽中的 论述可作参考。
三、商品房交付使用的条件。
商品房交付使用的条件是指在签订商品房买卖合同后，作为标的物的商品房在具备哪些要求后出卖人 即可将其交给买受人占有。建设部2001年颁发的《商品房销售管理办法》第五章规定了商品房的交付，其中第三十条原则规定房地产开发企业应当按照合同约 定，将符合交付使用条件的商品房按其交付给买受人。三十一至三十五条规定了房地产开发企业在商品房交付使用时的一些义务（如样板房问题、提供住宅商品房的 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、商品房测绘等），其中交付使用最严格的条件是商品房项目的竣工验收，因为竣工验收是行政法规对于商品房交付使用的强制性规定，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款有一致的规定。
对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务 院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验 收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开 发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主 管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部 门或者单位进行验收，住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工 程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。有作者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验 收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件⑾。这样的理解是合理的，其实对于建设工程验收，国 家计划委员会1990年印发的《建设项目（工程）竣工验收办法》对建设项目（工程）竣工验收的要求⑿与建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂 行规定》对竣工验收的要求⒀同样是综合验收。
由以上列举的法规、规章可以确定的得出，商品房交付使用必须经过的验收指的是综合验收（不完全 等同于住宅小区的综合验收，住宅小区的综合验收除了以上规定还包括绿化、卫生等全方位的验收）,⒁并且几个部门规章对验收的内容作了较为详尽的规定，商品 房在没有经过综合验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。由此可见，建设部2000年9月13日颁发的《商品房买卖合 同（示范文本）》中第八条中关于商品房交付条件的约定是违反行政法规的，应属无效。
四、商品房交付使用的法律效果。
在上文的意义中已有阐述，除了风险负担和利益承受的移转、作为一些期限的起算日之外，也反映了 出卖人履行了合同约定或法律规定的交付义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移 占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。如果当事人对“房屋交付使用”的内容没有特别约定，只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人 占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当 按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，出卖人只要在约定的期限内 将房屋移转给买受人占用，就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。至于房屋所有权移转义务的履行期限，当事人既可以另行约定，也可以按照《城市 房地产开发经营管理条例》的规定来确定。
如果商品房交付使用后购房者发现商品房质量不合格（交付前质量不合格购房者可以拒绝接收，由此 产生的一切后果由出卖人承担，这是合同法原理决定的。）该如何处理，首先，如果该质量是可以补救的轻微质量瑕疵，根据《合同法》第一百一十一条和《解释》 第十三条的规定，在保修期内，可以要求出卖人修复并承担由此造成的损失；其次，如果是房屋主体结构质量不合格，购房者可以请求解除合同并要求赔偿损失；再 次，如果质量不合格严重影响了居住使用，购房者同样可以请求解除合同并要求赔偿损失，《解释》第十三条的规定符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四 项的法理，即违约行为导致不能实现合同目的。
需要说明的是，在商品房的交付使用中并非仅仅是出卖方的义务，购房者同样有义务接受交付。如果没有正当理由迟延接受交付的，依据合同法原理，除了出卖方采取措施防止损失扩大外，商品房毁损、灭失的风险同样要移转于购房者，购房者还要承担相应的违约责任。
在商品房买卖中，除了交付使用外还有许多方面需要法律、法规的界定，本文梳理有关商品房交付的一些法律问题，希望能够起到抛砖引玉的效果。